你认为上海的代名词是什么？

外滩、东方明珠、石库门、本帮菜、蝴蝶酥、小资、网红、蜗居、糊口成本高……打听团队通过梳理谜底，绘图出上海中心城区城市记念热力求。图上“最热的”衡复风貌区、外滩区域和南京路走路街，等于参与问卷打听者对上海印象最深的区域。不同庚齿段的市民、搭客的城市记念不一样，爱看电影的“60后”俞斯佳直肚直肠的地点是大光明电影院，而好多“80、90后”可爱去西岸的好意思术馆群逛游。

动作《城市记念：书写上海城市更新施行》一书主编，上海当代城市更新研究院院长俞斯佳说，团队在设想打听问卷时拟了好多问题。但最终问市民的时候，简化成了这一个问题。

“城市记念”不错指向通盘菜、一个地点、一次记起的资格，是一个通达的见解。上海城市发展带来的变化，与东谈主们的城市记念热词呼应。《城市记念》中暴虐，在快速城镇化导致“千城一面“的期间，只消城市记念智力激活东谈主们的情怀。城市更新是对老的城市记念的连续，也在创造新的城市记念。

俞斯佳曾任上海市商量和国土资源处理局总工程师、上海市城市商量设想研究院院长，上海城市空间艺术季（SUSAS）发起东谈主和第一届总实行东谈主，在上海城市商量界限职责了30多年。

《城市记念》邀请了三家金融、法律、筹商机构和9位大众参与编写，谋划城市更新的焦点、难点、亮点，并先容了几十个中外城市更新案例。书中还对长三角城市的城市更新轨则、策略进行了梳理。关于“城市记念”与城市更新的量度，以及城市更新刻下边对的重要问题、下一步翻新场地等，俞斯佳共享了他的不雅点。

转换商量师的“天主视角”

第一财经：“城市记念”这个见解的暴虐，让更多庸碌东谈主的声息不错在城市更新当中被听到。跟以前比，城市商量的公众参与是否有卓绝？

俞斯佳：城市商量编制、技俩审批的公众参与神志一直是存在的，但是以前大部分是模样上的，必须要有这个历程，深度是不够的。

当今不一样了，好多城市更新技俩和市民、企业等在地方的利益密切量度。只作念名义功夫，城市更新就作念不下去。是以当今的公众参与，深度、广度都远远超出夙昔大拓荒阶段的作念法。我在屡次讲座中谈“换种谈话讲更新”，但愿咱们讲的话不要太专科了，让东谈主听不懂。东谈主家讲的话，也要在咱们的职责内部响应出来。

搞有料想的行径，同步来听听住户意见，一下子距离就拉近了。咱们学城市商量专科的东谈主，以前都有点“天主视角”，可我到底有多大身手呢？一个年青的设想师，有多大才略去锁定这个城市的发展场地？细则要最大化地利用周围的力量。

城市更新技俩如何智力跟夙昔惯常的职责想路有所不同，我一直在想考。当今政府在这方面的职责，主要沿用夙昔的作念法。在经济场面和社会环境情况复杂、大众诉求增多的情况下，政府是需要换种想路的。越是大包大揽，濒临的阻力也就越大。政府当今不肯意作念或者作念得少的，要让商场中的专科机构来尝试。

让民间力量弘扬出来

第一财经：城市中有想法的东谈主好多，应该怎么去颐养他们的积极性，诱导他们参与城市更新呢？

俞斯佳：中国东谈主的民间贤惠是无法忽视的，很有劲量，尤其是上海这座城市，能东谈主好多。要让民间力量弘扬出来，政府需要少管少许。

比如住宅小区的矫正，住户当今不可我方凑钱改。固然屋子是我一直在住，但产权不是我的。公房改了以后，能不可确权变成产权房？有些屋子是私房，我方能不可改？好多东谈主有益愿，被多量的历程卡住了，包括轨则，也不顺应当今城市更新的需求。厂房矫正亦然，要补地价智力改。一算是耗费的，那就不改了，收储的动拆迁成本更大，这块地就一直僵在那边。建筑师俞挺作念了好多临时性建筑的矫正设想，这种技俩应该多少许。我认为政府把城市总体层面的骨架问题作念好，大的花式、功能区、片区商量作念好，眇小的东西一定是靠高下联动。政府不错更新，底下的利益主体也能我方更新。

当今从下到上的更新零散少，上海的例子未几。当年日蟾光集团要矫正田子坊，陈逸飞、尔东强等艺术家写信说这么矫正有问题，田子坊是原生态、我方更新的园区，若是整片拓荒成交易轮廓体，就没滋味了。那时商量部门跟日蟾光谈判，把田子坊保留住来，商量拓荒主义作念了平移调节。历史学家薛理勇在《城市记念》里写了一句话：城市不是越干净越好，要允许一些“不干净”的、传统的、市民化的东西存在。田子坊看着东倒西歪的，零散有焰火气，城市需要有这么的地方。我到市政府或局里开会时时提，建议减少管控和审批，在政府资金垂危的环境下，要允许底下有一定的“乱”，这么才有活力、有流量，才有经济增长。以后复苏了再讲次序，都是不错的，先要活起来才行。

第一财经：参与城市更新的企业，很关注法律轨则、干事历程等方面的实操问题，有些神志给企业带来了很大的压力。如何看这个问题？

俞斯佳：当今从中央到地方，都在作念城市更新、城市设想的立法。我建议，要评估法与法之间有莫得冲破。我零散系念一件事，新的立法全是作念加法，但有些旧法还在，技俩历程会变得更复杂，各人会更以为没衷一是。行政审批事项太多，会导致放胆低下、相互牵制。优秀的城市不是批出来的。上海当今保留的风貌区，不是批出来的，是当年划好地块之后东谈主们我方建出来的。手艺等于成本，城市更新技俩本来周期都很长，审批神志的周期再加长，企业回本就更慢了。

原本房地产新拓荒楼盘技俩，不错作念到当年审批、当年好意思满、当年销售，而城市更新旅途，要迟缓去磨。好多利益主体又不搬迁，拓荒周期、谐和成本都会零散大。夙昔一般来说，新建技俩资格两次物权搬动，就走罢了全部历程。因为是物权搬动，手艺周期就会比较短。政府从原产权东谈主处收储房屋和地盘，物权搬动一次；政府把地转给拓荒商，拓荒商建好屋子卖给新的业主，是第二次物权搬动。这个过程速率很快，齐大欢欣，各人对这个模式太习尚了。当今的情况是物权不搬动，成本就很难谋略。手艺很长，是否要把东谈主迁走，要不断谈判，还有拓荒商的作风，两边都可能会有变化。有多量物权不搬动的技俩，等于城市更新的中枢特征。在这种情况下，好多谐和手艺都花在和原利益主体的一样中，不是谁一家之言了。股东城市更新的标语是好意思好的，但是和夙昔房地产技俩比拟，收益低，周期长。

尝试翻新模式

第一财经：老旧小区更新触及市民糊口的改善。班师收场更新技俩的重要成分是什么？

俞斯佳：城市更新内部最难的是居住用地。产权散播、住户诉求很高，每个利益主体的想法都不一样。但再难，政府必须要作念，第一步只但是政府先补“短板”，把安全隐患破除、作念街面整治、在小区内部加多各人配套轨范。但是真的要改善居住环境和居住条目，是很复杂的。当今作念小梁薄板、不成套屋子的矫正，矫正后缺少策略支撑。成套以后加多的面积，包括加装电梯加多的面积，要如何算？如何订价？如何让这么的屋子豪迈班师上市来往？住户都答允改善，但是答允出钱矫正也很难题。

杭州浙工新村是很受关注的技俩，咱们在书中也有分析。他们豪迈我方闭环走通矫正历程，这种技俩等于比较健康的城市更新技俩。天然，它的条目也比较好，在地住户浩荡经济实力较强，测算下来每户要过问80~100万，他们都拿得出来。他们出钱的前提是屋子升值，位置在杭州的中枢区，房价高，矫正后多了20平常米，房价加多两三百万。住户出的钱还包括新增一个车位。这么矫正天然能作念得起来。近似这种更新的模式，要多去斟酌，不要去抵赖它，不要拿现存的轨则去评价。之前几年深圳的城市更新一直发展很好，他们等于从骨子发展需要启航，不盂方水方法律轨则。比如工业用地造住宅、城中村矫正等，有多量的策略翻新。政府饱读舞拓荒，对主体利益有保证，城中村还有村民共建参与。有什么留传问题，不错针对性地补缺。

第一财经：对公众很关注的老城厢城市更新，你有什么建议？上海面前有些老街区征收后顽固了较长手艺，各人都很温情这些地方畴昔要怎么拓荒。

俞斯佳：政府很快意作念老城厢的更新，老城厢的保护又挺遑急的，尤其是国度文物局青睐下，为了均衡动拆迁成本而造高层的作念法，对风貌有一定影响，要有新的尝试。

老城厢大面积动迁，屋子的门窗全封掉，三四年毫无不满，市民是要有益见的。要尽快破局，我以为不要老想全面运行或透顶地调节商量，不错先以点带面来作念。

当今有多量的区域，商量依然作念了何况进行过调节，但是可能因为成本比较高，地盘出让难题，甚而有些是敏锐区或待建区，莫得过渡期的策略。以前临时建筑有两年的期限，即便续一次，也仅4年。城市更新周期长、商务成本也高，还要考试运营才略，融资成本太高，4年太短，账算不屈。

我建议，若是一块地近期出让不了，也不作念拓荒，就制定临时性的策略，不错先用10年，签一个长约。造成一个好多东谈主快意参加的过渡期很遑急。租出更新，无谓付地盘出让金，只测算城市更新成本就不错了，说不定5年、8年就能回本，不错好好利用。这么，城市内部一多量这么的地盘，当今很绝望的空间，不错尽快周转。

政府应该让利，让一部分利益给城市更新主体，让他们不错宽松少许、相对安谧地去作念城市更新的研发、运营、招商，有更高的积极性。地盘出让金、税收，跟城市更新技俩的合座熟识度挂钩，后期收可能更好。10年期限，把活力打造起来，作念东谈主才公寓、小交易等相对毛糙的业态都不错。

过渡期决策不错先作念一版，遴荐部分区域，比如当今拓荒商没意向的，或者动迁依然基本完成的区域，齐截派或者划若干小片，按照田字坊模式，给它10年手艺解放发展。允许作念低房钱业态的更新矫正，政府和第三方投资者共同出钱来作念，不错请一些交易运营妙手筹谋，再加一些文化的内容，把这些区域串起来。

有些地方不错作念一些临时性的行径，设想一些事件，遴荐文化艺术类的、正能量、正场地的行径，作念完再遴荐一批过渡期的拓荒决策。比如不错先作念一个集市，再研究老城厢的老书院、老字号，固定作念一些点的拓荒，比如像曹素功这么的地方，不错摆摊，或者把一栋栋小楼动作商铺开起来，迟缓造成焰火气。手艺长了，评估以为好的不错历久保留，不好的进行调节。

这些作念法花不了些许钱，但是很费脑子，不错交给社会第三方来作念，不要给太大的经济压力。

《城市记念：书写上海城市更新施行》

俞斯佳 主编

同济大学出书社 2024年7月

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佟鑫

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